種種跡象表明，虎年伊始，即使面對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一系列的宏觀調(diào)控，開(kāi)發(fā)商也紛紛提高了2010年的銷(xiāo)售任務(wù)，然而在調(diào)控政策頻出、房?jī)r(jià)高企不下的背景下，購(gòu)房者觀望漸濃已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　眼下，一場(chǎng)涉及三方角力的大戲已拉開(kāi)帷幕。那么，在政府期望、開(kāi)發(fā)商預(yù)期、房地產(chǎn)政策救市與調(diào)控的“換班”，加之老百姓心態(tài)的博弈中，虎年樓市究竟何去何從？而此次是真能“敲山震虎”還是房?jī)r(jià)已然“騎虎難下”？

　　房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)大幅回升 房企提高銷(xiāo)售預(yù)期

　　受益于2009年樓市銷(xiāo)售火熱，房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)大幅回升，多數(shù)房企銷(xiāo)售收入已創(chuàng)歷史新高。而受結(jié)算制度的影響，房企2009年的銷(xiāo)售將主要體現(xiàn)在2010年的業(yè)績(jī)中。

　　易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售20強(qiáng)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入5231億元，入圍前20的企業(yè)均已突破百億大關(guān)。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總監(jiān)陳嘯天指出，2008年度排行榜中，銷(xiāo)售過(guò)百億的房企有12家，而2009年，過(guò)兩百億的就有12家。

　　浙商證券報(bào)告預(yù)計(jì)，2010年A股房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入為2904-3504億元，凈利潤(rùn)為436-526億元，同比增長(zhǎng)20%-44%。

　　另?yè)?jù)Wind統(tǒng)計(jì)，目前，有25家A股地產(chǎn)公司公布了2009年度業(yè)績(jī)預(yù)告，其中預(yù)增11家，增幅最高的大龍地產(chǎn)凈利潤(rùn)同比增幅達(dá)122倍。深物業(yè)A、陽(yáng)光股份凈利潤(rùn)同比增幅也達(dá)到1050%和806%。另外，續(xù)盈和扭虧公司有8家。“預(yù)喜”公司占比超過(guò)七成。

　　截至2009年三季度，A股房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款合計(jì)達(dá)1887億元，同比增長(zhǎng)63%；預(yù)計(jì)2009年末房地產(chǎn)公司預(yù)收賬款余額在1600億元左右。

　　目前開(kāi)發(fā)商們正在確定來(lái)年的銷(xiāo)售目標(biāo)，對(duì)于2010年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，今年賣(mài)10億元的明年想賣(mài)15億元，賣(mài)30多億元的沖刺50億元——大型房企今年銷(xiāo)售漲幅預(yù)期多在兩成以上：

　　富力2010年目標(biāo)300億元，同比增長(zhǎng)36%；恒大今年銷(xiāo)售目標(biāo)400億-450億元，同比增長(zhǎng)33%-50%；金科集團(tuán)今年預(yù)計(jì)目標(biāo)120億-150億元，同比增幅在20%-50%……

　　富力地產(chǎn)是大發(fā)展商中第一家披露今年發(fā)展計(jì)劃的企業(yè)。上月中旬，富力北京和廣東的負(fù)責(zé)人均向媒體披露，公司2010年的銷(xiāo)售目標(biāo)將是300億元，較2009年的220億元增長(zhǎng)36%。與此同時(shí)，恒大主席許家印也表示，恒大已決定將今年銷(xiāo)售目標(biāo)的區(qū)間鎖定在400億-450億元之間，比2009年的300億元提高了33%-50%。

　　金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪透露，金科集團(tuán)今年的預(yù)期目標(biāo)是120億-150億元，比2009年的100億元增長(zhǎng)20%-50%。而2009年豪收180億元的龍湖地產(chǎn)，雖并未公布具體發(fā)展目標(biāo)，但此前已經(jīng)表示，“以現(xiàn)時(shí)公司的土地資源，相信在未來(lái)五年保持30%-40%的合同銷(xiāo)售額年增長(zhǎng)應(yīng)不成問(wèn)題。”

　　當(dāng)然，很多大公司并未透露未來(lái)發(fā)展目標(biāo)，但從其今年上市樓盤(pán)數(shù)量，已經(jīng)可以得出大致判斷。華宇今年5大新盤(pán)齊亮相，是重慶新盤(pán)上市量最多的房企，今年銷(xiāo)售額無(wú)疑將比去年大幅增長(zhǎng)；協(xié)信去年7盤(pán)銷(xiāo)售約20億元，今年重慶10盤(pán)在售，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)預(yù)期應(yīng)在30億元左右；萬(wàn)科去年只有兩盤(pán)在售，今年則是5盤(pán)齊發(fā)，銷(xiāo)售額翻番應(yīng)該不成問(wèn)題。

　　市場(chǎng)觀望氣氛漸濃 觀望不影響樓市大局

　　然而，與大房企的雄心勃勃相映成趣的是，購(gòu)房者卻似乎并不買(mǎi)賬，觀望氣氛漸濃。來(lái)自網(wǎng)上的最新購(gòu)房調(diào)查表明，認(rèn)為目前重慶房?jī)r(jià)過(guò)高的市民占調(diào)查人數(shù)的8成以上，近5成市民表示考慮推遲購(gòu)房計(jì)劃。

　　觀望的原因還在于，中央政府頻繁出臺(tái)的政策讓購(gòu)房者產(chǎn)生“中央打壓房?jī)r(jià)”的預(yù)期。多次調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)證明，只要中央出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的政策，不論最終傳導(dǎo)到市場(chǎng)的效果如何，普通購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期和心態(tài)都會(huì)變化，從行動(dòng)上會(huì)減緩購(gòu)買(mǎi)甚至放棄購(gòu)買(mǎi)。

　　從需求上看，政策影響的其實(shí)只是首次改善型客戶(hù)和投機(jī)客戶(hù)，這部分人可能因?yàn)槎�手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止以及二套房貸首付的提高而推遲購(gòu)買(mǎi)。但對(duì)于大部分剛性需求客戶(hù)，比如婚房一族、拆遷一族，不論如何觀望，該買(mǎi)終究要買(mǎi)。而對(duì)于投資商業(yè)、別墅等高端物業(yè)的長(zhǎng)線(xiàn)投資客戶(hù)，政策的影響幾乎沒(méi)有。因?yàn)樗麄円话愣紩?huì)選擇分期或全款購(gòu)買(mǎi)，并且更看重長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，不會(huì)在短期出手。

　　近期，券商年度投資策略報(bào)告陸續(xù)公布，其中觀點(diǎn)認(rèn)為，2010年，房企銷(xiāo)售額將略有下滑，但業(yè)績(jī)已基本鎖定；調(diào)控政策尚存變數(shù)，但基調(diào)“中性偏暖”；由于市場(chǎng)需求旺盛，加之資金充裕，房企投資意愿回升，預(yù)計(jì)土地購(gòu)置、新房開(kāi)工等先行指標(biāo)將進(jìn)一步向好，房地產(chǎn)行業(yè)景氣有望持續(xù)，而供求矛盾也將有所緩解。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，觀望并不足以影響大局，大房企上調(diào)的銷(xiāo)售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的難度并不大。重慶克而瑞運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張揚(yáng)能表示，20%-30%銷(xiāo)售漲幅的估計(jì)，是考慮到調(diào)控政策的影響而得出的比較保守的判斷。

　　他認(rèn)為，一系列的調(diào)控政策，在大房企看來(lái)并不是絕對(duì)的利空，反而是吞并中小企業(yè)，加大話(huà)語(yǔ)權(quán)，提高行業(yè)集中度的良機(jī)。而開(kāi)發(fā)商是否能完成任務(wù)，主要看需求是否萎縮以及價(jià)格是否下挫，目前看這兩點(diǎn)都不成立。加上房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)上升，加之市場(chǎng)向好預(yù)期并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)，房企投資信心繼續(xù)保持上升，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工數(shù)據(jù)呈現(xiàn)逐步回暖趨勢(shì)。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的同比升幅逐月擴(kuò)大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資31271億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增幅比1-10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。在新增供應(yīng)方面，1-11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積達(dá)到9.76億平方米，同比增長(zhǎng)15.8%。其中，11月當(dāng)月的新開(kāi)工面積達(dá)到1.62億平方米，較10月份環(huán)比增長(zhǎng)98.73%。8月份開(kāi)始，新開(kāi)工面積連續(xù)上升。其中，8月、9月、10月及11月新開(kāi)工面積月度同比分別增長(zhǎng)24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個(gè)月新開(kāi)工面積已高于2007年同期水平。

　　天相投資研究所認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存化效果顯著，對(duì)后市信心增加。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金面較過(guò)去大為寬裕，地王頻現(xiàn)，央企與民企競(jìng)逐，大量資金正曲線(xiàn)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開(kāi)發(fā)商紛紛加大投資力度。

　　虎年的樓市拐點(diǎn)并不明確 房?jī)r(jià)下滑恐難實(shí)現(xiàn)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要由消費(fèi)、投資和出口這“三駕馬車(chē)”拉動(dòng)，在出口大幅萎縮的經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，擴(kuò)大投資、拉動(dòng)內(nèi)需就是必然的選擇，也因此導(dǎo)致投資過(guò)熱、資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。但預(yù)計(jì)在今年底，全球經(jīng)濟(jì)將全面轉(zhuǎn)好，出口這一塊將復(fù)蘇，在此前提下，投資這一塊就不能再繼續(xù)過(guò)熱了。

　　不過(guò)，虎年的樓市也并非毫無(wú)隱憂(yōu)，今年底樓市出現(xiàn)大拐點(diǎn)的可能性很大，開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好足夠的心理準(zhǔn)備。就各區(qū)域而言，北京、上海等一線(xiàn)城市的泡沫較大，因此風(fēng)險(xiǎn)也將較大。

　　分析人士認(rèn)為，因?yàn)槭加?009年末的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整與2008年的房地產(chǎn)危機(jī)在很多方面存在不同，政策調(diào)控導(dǎo)致房?jī)r(jià)下滑的歷史恐難重演，今年房?jī)r(jià)下跌的期待很有可能落空。甚至有市場(chǎng)人士在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，除非再來(lái)一場(chǎng)什么“危機(jī)”打擊市場(chǎng)，否則商品房?jī)r(jià)最多只是緩漲，不可能根本性的掉頭向下。 綜合原因基本共分三點(diǎn)：

　　第一，主要在于此次的政策調(diào)控在力求遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度泡沫化的同時(shí)，明顯支持房地產(chǎn)作為消費(fèi)屬性的需求，以保持房地產(chǎn)業(yè)對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)作用，所以政策收緊的力度比上一輪調(diào)控要小。

　　第二，雖然已經(jīng)選擇了差別化的稅費(fèi)和房貸措施來(lái)抑制投資投機(jī)，但今年的貨幣政策整體預(yù)計(jì)還將保持相對(duì)寬松。

　　其三，土地恐怕也無(wú)法直接影響到商品房?jī)r(jià)。如中國(guó)指數(shù)研究院的分析師指出，雖然面對(duì)去年下半年以來(lái)“地王”頻現(xiàn)、“逢地必爭(zhēng)”等土地市場(chǎng)出現(xiàn)的不理性?xún)A向，近期中央出臺(tái)了一系列土地政策，但主要是調(diào)整土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如加大保障性住房用地供應(yīng)力度；至于進(jìn)一步打擊囤地等，也只能減緩地價(jià)增速；并且，隨著首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款50%的新規(guī)則出現(xiàn)，聯(lián)合拿地以及土地儲(chǔ)備進(jìn)一步向具備資金實(shí)力的品牌房企和國(guó)企聚集等也被視作趨勢(shì)。

　　高力國(guó)際華東區(qū)研究與咨詢(xún)部董事李慶賢表示在接受媒體時(shí)表示：“經(jīng)濟(jì)周期性回暖持續(xù)，加上政府將在2010年保持積極的財(cái)政政策及適度寬松的貨幣政策以確保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)基調(diào)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生太大下行風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　房地產(chǎn)增加值約占GDP的4.5% 調(diào)控仍將“中性”

　　國(guó)信證券策略報(bào)告指出，房地產(chǎn)增加值約占GDP的4.5%，對(duì)GDP增長(zhǎng)直接和間接貢獻(xiàn)超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的興衰與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。在外需復(fù)蘇尚待時(shí)日的背景下，2010年上半年GDP增長(zhǎng)仍需靠房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)。另外，2009年1-10月，累計(jì)新增個(gè)人按揭貸款額僅占全國(guó)商品房銷(xiāo)售額的19%，這說(shuō)明利用銀行信貸資金購(gòu)房的比例并未高到需要政策壓制的程度。因此，穩(wěn)定住房消費(fèi)仍將是“大方向”，預(yù)計(jì)在加息周期到來(lái)之前，調(diào)控仍將“中性”，政策調(diào)整也將分類(lèi)展開(kāi)。

　　上月底，廣州亞運(yùn)城255億元“地皇”的出現(xiàn)，赤裸裸地昭示了大房企對(duì)于調(diào)控政策近乎無(wú)視的態(tài)度。而大家紛紛制定比2009年更為“傳奇”的銷(xiāo)售目標(biāo)，也并不讓人特別意外。

　　敢于無(wú)懼調(diào)控的原因在于，目前由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的掣肘，政策的目的在于“維穩(wěn)”，導(dǎo)致先天上存在弱點(diǎn)和不堅(jiān)決。這與2007年目的明確、手段堅(jiān)決的打壓完全不同。

　　同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控向來(lái)存在兩個(gè)怪圈。要么是全局的問(wèn)題，“一控就死，一放就亂”，2008、2009年的劇變可為最新的佐證；要么是體現(xiàn)地方與中央利益博弈的“兩個(gè)凡是”——“凡是中央調(diào)控房?jī)r(jià)的政策，很難得到執(zhí)行；凡是推動(dòng)房?jī)r(jià)的政策，都會(huì)加倍執(zhí)行�！�

　　“從嚴(yán)”的后果很?chē)?yán)重。目前保八任務(wù)雖然完成，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)還很脆弱，經(jīng)不起折騰。房地產(chǎn)倘若被打壓得一蹶不振，國(guó)家對(duì)于拉動(dòng)投資的努力成果就會(huì)付之東流，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也要大受影響。

　　“從寬”的后果或者更嚴(yán)重。調(diào)控變成“空調(diào)”，不小的房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)吹大，崩盤(pán)的后果顯然無(wú)法承受，日本的慘痛教訓(xùn)可為前車(chē)之鑒。

　　中信證券認(rèn)為，2010年刺激需求的政策退出，不會(huì)以顛覆行業(yè)景氣為代價(jià)。按揭利率下限不會(huì)提高，但執(zhí)行會(huì)逐漸嚴(yán)厲。一季度流動(dòng)性會(huì)適當(dāng)恢復(fù)，價(jià)格和銷(xiāo)量穩(wěn)中有增，房企資金壓力很小。預(yù)計(jì)刺激需求政策退出緩慢，以確保銷(xiāo)售量維持高位。

　　東海證券也認(rèn)為，2009年樓市帶有很強(qiáng)的“政策市”特征，為避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，2010年上半年政策面仍將以偏寬松基調(diào)為主；如果通貨膨脹壓力增強(qiáng)以及房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，則房地產(chǎn)優(yōu)惠政策將逐漸收緊。

　　左右為難中，要把握好這個(gè)“度”，并且要在地方政府出于利益的掣肘下保證執(zhí)行不走樣，顯然并不是一件容易的事。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，目前，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的著力點(diǎn)已放在增加供給，而不是抑制需求。這不僅會(huì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，還有利于實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。政府投資的有序退出也需要房地產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長(zhǎng)。因此，雖然政府部門(mén)會(huì)適當(dāng)打壓投資和投機(jī)性住房需求，但不會(huì)遏制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)有望穩(wěn)定發(fā)展的情況下，銀行也傾向于將資金投放給房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)信貸也沒(méi)有明顯收緊的跡象。

• · 2009年我國(guó)二三線(xiàn)城市房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)點(diǎn)評(píng)
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• · 2009年11月全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲情況淺析
• · 2009年1-3季我國(guó)中低價(jià)房用地供應(yīng)情況簡(jiǎn)析
• · 2009年我國(guó)二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲形勢(shì)分析

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• · 我國(guó)部分城市投資性購(gòu)房大幅上升
• · 2009年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)收購(gòu)總額情況分析
• · 2009年全國(guó)閑置土地統(tǒng)計(jì)分析
• · 國(guó)辦發(fā)通知降樓市虛火

• ·2008年以來(lái)各月二手房銷(xiāo)售面積
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售均價(jià)
• ·2008年以來(lái)各月商品住房銷(xiāo)售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房?jī)r(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)走勢(shì)
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房?jī)r(jià)格指數(shù)